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Patricio Herman

Julio Pereira y Horst Paulmann en Las Condes

Patricio Herman | Miércoles 6 de febrero 2013 9:06 hrs.


El primero es abogado especialista en tributación, rentista y alto funcionario público y el segundo es uno de los más poderosos actores del mercado en Sudamérica. Ambos están unidos por un contrato de arrendamiento de un predio de 5 hectáreas localizado en la esquina de las calles Padre Hurtado y Bilbao, comuna de Las Condes, negocio que le ha ocasionado bastantes dolores de cabeza a Pereira, no tanto por los estupendos ingresos que recibe en su calidad de arrendador, sino por el affaire Johnson´s que está investigando con la Contraloría General de la República.

Gracias a un completo reportaje de Ciperchile publicado el 31 de enero pasado se han conocido nuevas aristas de la negociación del terreno en donde se erige un supermercado Jumbo y un mall, instalaciones comerciales que, conformando un sólo cuerpo, tienen el nombre de Portal La Reina, denominado así posiblemente porque se encuentra enfrente del Parque Intercomunal de La Reina, área verde pública de 130 héctareas que otrora le pertenecía a la familia Gandarillas. Digamos en todo caso que en el año 1967 las municipalidades de Providencia, La Reina y Las Condes, conforme a la Ley Nº 16.627, publicada en el Diario Oficial del 13 de mayo de ese año, obtuvieron los préstamos necesarios para comprarle a tal adinerada familia ese extenso terreno baldío transformado posteriormente en un parque de calidad que disfrutan miles de habitantes.

Con la documentación dada a conocer por Ciperchile se conocieron ciertas movidas municipales que le entregaron mayor valor económico al predio en comento y por ello, conforme a la Ley Nº 20.285, de Transparencia, ya le pedimos a la arquitecta directora de obras de Las Condes que, en el plazo legal de 20 días hábiles, nos diera a conocer ciertas cifras contenidas para ese terreno en el Plan Regulador Comunal (PRC) de 1995, en una modificación al mismo de 2003 y las que se reflejan en el Plan Seccional Portal La Reina de 2007. Por lo tanto, si esa funcionaria responde, como esperamos, en los próximos días estaremos en condiciones de informar cómo, con simples decisiones administrativas, ese terreno ha adquirido plusvalía en el mercado.

Ahora bien, el predio en donde se localiza el Portal La Reina se arrendó en UF 47.000 (2,2 millones de dólares) anuales a Cencosud, empresa del retail que inició su construcción tan pronto la Dirección de Obras Municipales de Las Condes aprobó  el permiso de edificación Nº 062 del 23 de marzo de 2001. Dicho permiso se otorgó a las sociedades Inversiones Caburga e Inmobiliaria Molino Viejo, representadas por Gustavo de la Cerda y Julio Pereira, respectivamente.

En aquella época el PRC de Las Condes, vigente desde el año 1995, le fijaba a ese terreno eriazo las normas contenidas en el área EAm2+cb, sigla que significa edificación aislada media número 2 con edificación continua baja. Los proyectos de densificación allí construidos podían alcanzar una altura máxima de 3,5 metros con un coeficiente de constructibilidad (*) igual a 1,6.

La funcionaria que cursó dicho permiso cumplió con la exigencia de que antes de la emisión del aludido acto administrativo, el titular del negocio tenía que tener aprobado el correspondiente Estudio de Impacto Vial, habida consideración los 1.327 estacionamientos contemplados y la Resolución Ambiental Favorable, por parte de la ex Corema, teniéndose en cuenta su alta carga de ocupación. El terreno en aquél entonces tenía 51.827 m2 y después fue dividido en 2, separados por la prolongación de la calle Cuarto Centenario, vialidad que más adelante cruzará el mencionado parque.

La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) dice que los proyectos que califican como “Conjuntos Armónicos” pueden aumentar el coeficiente de constructibilidad y la altura máxima de las fijadas en los PRC, normativa que caprichosamente se mantiene vigente debido a las presiones que ejercen ante los distintos gobiernos los grupos empresariales que se dedican al negocio inmobiliario.

Los “Conjuntos Armónicos” son agrupaciones, es decir 2 o más edificios que, si se dan ciertas especialísimas condiciones establecidas en la OGUC, pueden beneficiarse con los aumentos constructivos reseñados, los que mejoran sustantivamente la rentabilidad económica de cada emprendimiento. Los lectores que sean clientes del Portal La Reina o que circulen por sus inmediaciones se tienen que haber percatado que esa instalación es un solo edificio, lo que significa que la optimización de normas entregadas arbitrariamente por la Municipalidad de Las Condes irrespetan el marco regulatorio sectorial.

Pues bien alguien le solicitó a la autoridad municipal que calificara a este proyecto como “Conjunto Armónico” para que así se aumentara la superficie construida y por lo tanto para acrecentar la cantidad de clientes del mall.  De esta forma dicho centro comercial iba a estar en condiciones de tener mayor cantidad de empleados, vendiendo más mercancías al público visitante y por lo tanto generando más pago de IVA (impuesto al valor agregado), con lo cual se engrosan los fondos públicos que custodia el Servicio de Impuestos Internos (SII).

Como un hecho curioso informamos que este caso es conocido, desde hace unos 7 años, por la Secretaría Regional Metropolitana (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de esta región y por la propia Contraloría General de la República y ambos servicios de la Administración del Estado nunca advirtieron que el Portal La Reina carecía de los atributos normativos para ser clasificado como “Conjunto Armónico”. En una de esas, posiblemente sí se dieren cuenta del “error” cometido, pero optaron por no incomodar a tan dilectos empresarios con este tipo de objeciones meramente burocráticas.

Como quien escribe no es tasador, ni perito judicial, ni menos corredor de propiedades, no podría cuantificar en dinero la plusvalía patrimonial obtenida por los arrendadores y  el arrendatario del predio con esta, hasta ahora, desconocida equivocación de buena fe, como se acostumbra a decir en Chile, para consolidar vía impunidad las ganancias mal habidas de aquellas minorías que detentan el poder económico.

Está claro que los descendientes de la familia Gandarillas y el carismático Paulmann ya incorporaron en sus patrimonios esa benevolente decisión municipal, porque nadie en su sano juicio exigirá la demolición de los metros cuadrados construidos en exceso y este sucinto relato será un nuevo episodio de las numerosas trampas que se acostumbran en nuestro querido país para que los poderosos se empinen en los ranking que recurrentemente se publican en los medios de prensa que promueven el modelito económico en boga.

Pero de lo que sí estamos seguros, es que nunca se conocerá el nombre del privado que le pidió a la Municipalidad de Las Condes que cometiera ese valioso error administrativo respecto del vocablo “Conjunto Armónico”, ello porque sería de mal gusto ventilar este tipo de informaciones sensibles por la prensa. La élite no es indiscreta.