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Año XII, 20 de septiembre de 2020

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La desregulación del mercado de suelos que explica el alza de sus valores

El precio del suelo, de los arriendos y de los inmuebles se ha disparado en Chile durante la última década. La orientación del mercado, que invita a adquirir propiedades con el objetivo de arrendarlas, ha facilitado la alta demanda para construir.

Martín Espinoza C.

  Jueves 16 de agosto 2018 18:12 hrs. 





La desregulación el mercado inmobiliario no es novedad para nadie. Un estudio que midió la evolución del precio de los terrenos en catorce comunas de la capital, desarrollado por la consultora Arenas y Cayo, reveló que, en general, el valor del suelo se ha más que duplicado en apenas una década.

La política de Subsidio Habitacional ha sido afectada por el encarecimiento de los terrenos y los perjudicados, claro, son los sectores más pobres de la población, quienes han tenido que buscar opciones de arriendo en condiciones de hacinamiento o, en su defecto, migrar hacia zonas en las que los arriendos no alcancen niveles de usura desproporcionados, generalmente en la periferia de la capital.

En ese contexto el Ministerio de Vivienda y Urbanismo lanzó el nuevo Observatorio del Mercado de Suelo Urbano, con el objetivo de transparentar la información en torno al valor comercial del metro cuadrado de determinado suelo, la evolución del valor del metro cuadrado de bienes raíces a nivel nacional, los planes reguladores de distintas zonas del país y estadísticas en torno a los permisos de edificación que estén ingresados o en vías de aprobación.

Jonás Figueroa, académico de la carrera de Arquitectura de la Universidad de Santiago, desmitifica la idea de que el alza se debe a la escasez: “A mi entender no hay escasez. Hay una gran disponibilidad de suelo en Santiago. Hay un gran porcentaje de viviendas sin usuarios en comunas como Estación Central, Quinta Normal y Recoleta. Lo que pasa es que, en este momento, uno de los valores más fijos de ganancia que tienen los inversores es la compra de bienes inmuebles. Es un valor que siempre está en alza. Si tienes disponibilidad de ahorros, lo que más alza te produce es el metro cuadrado de suelo, construido o de terreno. Es lógico que se transforme en un bien transable. Esto es porque está determinado por un mercado muy sesgado, que tiene que ver con la industria inmobiliaria, donde el gobierno y el Estado no tiene ningún tipo de intervención en la materia que pueda reducir los valores”.

El docente también señala que en Chile la vivienda no tiene un valor social como debiera tenerlo. “Debería tener algún indicador que señale que la propiedad tiene una función social”, agregó.

Uno de los factores que podría explicar el fenómeno, es la orientación que ha adquirido este mercado para convertirse en un negocio rentable para quienes adquieren propiedades con el objetivo de convertirlas en un negocio, en vez de estar dirigido a cubrir las necesidades de quienes necesitan una propiedad para vivir en ella.

En síntesis, los cobros de arriendo van en alza para garantizar que invertir en la adquisición de propiedades (de terrenos o de inmuebles) sea una inversión rentable.

Ernesto López, arquitecto y urbanista dela Universidad de Chile, cree que existe una regulación pobre para normar el alza de los precios y ratifica la postura de que no es real que no haya suelo:

“El mercado de suelo está sometido a ciertas reglas, y los propietarios tienen derecho a cobrar lo que el mercado indique. Lo importante es cómo hacer para que esa incidencia del suelo no se transmita a lo que nos interesa. La mitad de la población chilena no tiene acceso a una vivienda, a menos que sea en calidad super hacinada. Hay que evitar que esto se traspase a precios. Otro tema es que las inmobiliarias ganan mucho. Siempre traspasan a precio el tema del suelo, pero ellos corren también con sus propias alzas. El mercado del arriendo no está bien regulado. Existe una regulación, pero nadie fiscaliza cuánto se cobra y cómo se incrementan los precios del arriendo. Ahora, respecto a la escasez, hay grandes reservas de suelo y el Estado debería ser capaz gestionar por sí mismo la producción de viviendas propias”.

En el Área Metropolitana del Gran Santiago,  entre 2009 y 2015, el incremento del valor de los arriendos fue de un 18 por ciento. Y si la capital es un referente, los indicadores en el norte se disparan aún más.

El mercado del suelo, ahora un poco más transparente gracias al Observatorio del Mercado de Suelo Urbano, pide de forma urgente una regulación que termine de obligar a los estratos más pobres a vivir lejos del centro y lejos de zonas de buena conexión.