El reciente domingo 23 de julio en la edición de El Mercurio, a página completa, se publicó el reportaje “La ofensiva que levanta la comunidad del Saint George´s tras el lanzamiento del nuevo mall de los Paulmann”, con motivo del ingreso de Cencosud a tramitación ambiental de su proyecto a ejecutarse en un terreno, localizado en la comuna de Vitacura, perteneciente a la congregación religiosa Holy Cross, sostenedora de ese establecimiento educacional.

Este columnista, el pasado 25 de julio, le entregó por escrito a Valentina Durán, directora ejecutiva del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), una serie de argumentos para que ese proyecto se someta al sistema como Estudio de Impacto Ambiental (EIA) y no como Declaración (DIA) como lo intentaba el inversionista.

Ahora bien, la Municipalidad de Vitacura publica en la respectiva página web que su Plan Regulador Comunal (PRC) se compone de la Ordenanza Local y de los tres Planos que expresan gráficamente las disposiciones sobre Edificación, Usos de Suelo y Vialidad (Espacio Público). Este instrumento se construye a partir de los documentos aprobados en el año 1999 y sus posteriores modificaciones y enmiendas.

En su Ordenanza Local y Planos, el PRC establece el límite urbano, define la vialidad existente y proyectada, regula las características de la edificación permitida de acuerdo a las normas establecidas en la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en donde se determinan los usos que se pueden desarrollar (residencia, comercio, oficinas, etc.) reconociendo a su vez el equipamiento comunal (educación, salud, deporte, áreas verdes, etc.).

Adicionalmente, se identifican las Áreas Restringidas al Desarrollo Urbano y Áreas de Protección Natural y Patrimonial. Dado que la comuna se inserta dentro del Área Metropolitana de Santiago, en su PRC también se incorporan y/o precisan los aspectos normados por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), como vialidades, áreas verdes y parques intercomunales, entre otros.

Volviendo a la noticia de ese medio de circulación nacional, la Congregación religiosa Holy Cross es dueña de un terreno de 53 hectáreas, cuyo uso de suelo era principalmente para fines educacionales y de equipamiento restringido cuando se publicó hace 23 años dicho PRC en el Diario Oficial. Allí siempre ha funcionado el Colegio Saint George, por lo tanto, la congregación no pagaba contribuciones de bienes raíces, pero la misma, con el propósito de obtener una importante plusvalía patrimonial, le solicitó a ese municipio que se le permitiera subdividir el terreno, modificando los usos y condiciones de edificación de una parte del mismo, hecho que se produjo en el año 2006 con una modificación a su PRC.

Ese lucrativo cambio normativo consideraba fijar usos de suelo comerciales para 12,6 hectáreas con alturas máximas de 7 pisos e índices de constructibilidad que se condicionaban a la ejecución de obras viales de conectividad en la comuna, contemplándose la ejecución del puente Luis Carrera. Pero, tiempo después, el municipio se arrepintió y en el año 2019 se produjo un nuevo cambio, que eliminó dicho puente proyectado y, de paso, redujo en un cierto porcentaje las alturas y constructibilidades para la zona manteniendo, que es lo más importante para el propietario del predio, los usos comerciales, pues así la congregación estaba en condiciones de hacer un excelente negocio alquilando el terreno al mejor postor. Hubo una licitación que la ganó Cencosud.

Ya que estamos aludiendo a esta eficiente empresa experta en retail, recordamos lo acontecido con su terreno de 2 hectáreas, situado en la esquina de las avenidas Kennedy y Padre Hurtado, también en la comuna de Vitacura, en donde con un permiso de edificación del año 2000, obtenido por el empresario Carlos Celle en la respectiva Dirección de Obras Municipales, pero acogiéndose a las muy permisivas normas contenidas en la Municipalidad de Las Condes. Este permiso y el terreno fue comprado en el año 2010 al anterior inversionista por Paulmann, ya que éste, mal asesorado, deseaba construir allí un inmenso mall, incorporando, entre otras cosas, una torre de equipamientos de 54 pisos.

Por imperio de la ley, ese permiso fue caducado por la municipalidad de Vitacura, conforme a categórico dictamen de Contraloría, pero apareció un contumaz abogado que intenta, en los tribunales de justicia, que se revalide ese antiguo acto administrativo. El 25 de abril de 2023 la Corte de Apelaciones lógicamente rechazó la pretensión del jurista, asunto que, antes de ese fallo, habíamos publicado en la radio Bio Bío, ver link 

Otro caso similar sucedió con la compra de Cencosud de un terreno perteneciente a unas monjitas españolas en donde funcionaba el Colegio Nuestra Señora del Pilar, predio que enfrenta las calles Cristóbal Colón y Martín de Zamora, más al oriente de Américo Vespucio Sur, comuna de Las Condes. En ese episodio, la municipalidad respectiva no pudo cambiar el uso de suelo educación contenido en su PRC, para posibilitar el negocio de Cencosud, pues en una consulta ciudadana la inmensa mayoría de los votantes rechazó el cambio en las reglas del juego, materia publicada en El Mostrador, ver link.

En resumen, Cencosud de Paulmann, conforme al título de esta columna, podrá decir que “la tercera es la vencida” ya que, fracasaron sus tentativas de negocios en el terreno de las monjitas que enfrenta las calles Martín de Zamora y Colón en Las Condes y el otro en la esquina de Kennedy con Padre Hurtado en Vitacura. Solo podrá levantar su mall en el terreno de 12,6 hectáreas que le arrienda por 30 años renovables a la Congregación religiosa Holy Cross en Vitacura. Lo anterior, en la medida de que se respete la ley ambiental y gracias a la bondadosa decisión de la respectiva municipalidad que le cambió las normas urbanísticas locales a dicho terreno.