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Año XII, 22 de septiembre de 2020

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Los factores del alza de precios de los últimos años

Por qué están tan caras las viviendas en Santiago

El elevado aumento de precios de las propiedades en la Región Metropolitana, que fluctúa entre un 30 y un 50 por ciento en los últimos cuatro años, ha puesto a este importante sector de la economía en el centro del debate y en la preocupación de quienes ven frustrado su sueño de la casa propia. Sepa cuáles son las razones de esta alza, los efectos que tendría la Reforma Tributaria y las expectativas a futuro de un mercado en que, al igual que sus edificios, los valores se elevan hacia el cielo.

Sohad Houssein

  Domingo 1 de junio 2014 9:59 hrs. 





Los ahorros de toda la vida, el mayor anhelo familiar, políticas públicas prioritarias, uno de los factor gravitante de la economía de los países, un derecho esencial de las personas. La vivienda es, sin duda, la posesión más importante y una de las mayores preocupaciones de los Estados.

Es por eso que basta mencionar el precio de las propiedades en Santiago para que cualquier conversación se anime y surjan comentarios y anécdotas que dan cuenta de la sorpresa con que los santiaguinos ven cómo el valor de las viviendas en la Región Metropolitana se eleva, a la par de los edificios.

Si bien este incremento ha sido sostenido en la última década, hay consenso entre los especialistas en que desde el 2010 a la fecha el precio de casas y departamentos ha aumentado entre un treinta y un cincuenta por ciento. Como ejemplo, el precio promedio del metro cuadrado en el Gran Santiago ha aumentado de 26 UF (620 mil pesos aproximadamente) a 39 UF (un poco más de 930 mil pesos).

Para los expertos, los factores que estarían incidiendo son múltiples y van desde aspectos demográficos, hasta políticos, pasando por especulaciones financieras, dependiendo de la óptica desde donde se mire la situación.

Un dormitorio

Una de las causas de una mayor necesidad de viviendas sería demográfica, sin embargo, el crecimiento de la población en Chile el 2012 era de un 0,9 por ciento, uno de los más bajos de América Latina, mientras que la tasa de nuevas construcciones se situaría en el mismo rango, alrededor de un uno por ciento, por lo que la oferta y la demanda, en este caso, irían a la par.

El aumento de la inmigración, otro de los factores a los que de aduce, tampoco incidiría, pues sólo representan el 2,2 por ciento de la población actual, con cerca de 400 mil personas. Por el contrario, los extranjeros ayudarían a compensar la falta de mano de obra calificada que aqueja al sector de la construcción, posibilitando su avance sostenido en el tiempo. Por otra parte, la mayoría de los inmigrantes no cuenta aún con acceso a crédito para comprar viviendas, por lo que muchos de ellos optan por compartir viviendas y habitaciones con compatriotas.

¿Qué está pasando, entonces? “En un mundo donde el crecimiento demográfico tiende a contenerse, es extraño que tanta gente quiera comprar”, dice Slaven Razmilic, investigador del Centro de Estudios Públicos,  pero aclara que “no necesariamente tiene que aumentar la tasa de natalidad para que aumente la demanda de viviendas”.

“Aquí hay elementos tanto de gente que pasa de estar arrendando a querer comprar, y también un factor de atomización de hogares, núcleos familiares que se separan o hijos que se independizan, y que en vez de quedarse viviendo en la casa o de arrendar, ya con primeras fuentes laborales más estables y buenas condiciones de crédito, prefieren comprar”, explica Razmilic.

La tasa actual de crecimiento de formación de hogares es más del doble que el crecimiento de la población, lo que también explicaría el explosivo aumento de los llamados “departamentos unipersonales”, ya sea de un ambiente o de un dormitorio,  como consecuencia de los divorcios, de los matrimonios e hijos tardíos y de adultos mayores más longevos que ya no viven en las casas de sus parientes. Las actuales familias santiaguinas son más chicas y todo indica que prefieren vivir en departamentos pequeños ubicados en zonas centrales con buena conectividad.

Más plata

La mejor situación económica de los santiaguinos, la que les permitiría acceder a este tipo de bienes y presionar la demanda, además del fácil acceso a créditos sería otro de los factores del alza.

“Hay un incentivo importante a la compra. Hay tasas de interés muy atractivas. Ha habido muy buenos resultados, también, para quienes han comprado en el último tiempo, lo que incentiva a los que todavía no han comprado. Por otro lado, vemos que la situación del país sigue siendo buena, estamos con buenos niveles de desempleo”, señala Nicolás Izquierdo, product manager de Análisis Inmobiliario de Portalinmobiliario.com.

Izquierdo agrega que un claro indicador de la alta demanda de propiedades es el tiempo que permanecen publicadas en el portal. Actualmente vender una casa demora sólo 53 días, periodo que para los departamentos en las comunas de Santiago y Ñuñoa se reduce a treinta días, y a quince cuando se ofrecen en arriendo.

A esto, se suma el aumento del valor del suelo. Según Ricardo Tapia profesor del Instituto de la Vivienda de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, los altos valores en los terrenos llevan a las familias de clase media y baja a preferir los departamentos por sobre las casas, aumentando así la demanda de edificios y, al mismo tiempo, empujan a las personas con más recursos a pagar más caro aún por casas bien ubicadas.

“El suelo se utiliza como un factor especulativo, de negocios, para aumentar el valor de lo que se construye arriba. Entonces. Como no hay regulación del precio, todo lo maneja el mercado, la persona de clase media hacia abajo no puede acceder a una vivienda con buena localización porque el suelo es muy caro, por lo tanto, le es más fácil comprar un departamento, de ahí el boom de los departamentos. Entonces, las viviendas empiezan a encarecerse y sólo pueden acceder a ella sectores de clase media y alta, lo que hace que el costo también vaya aumentando”, aclara el académico de la Universidad de Chile.

PRMS100

Es precisamente en la especulación de los precios donde algunos expertos apuntan los dardos a la hora de buscar responsabilidades. Patricio Herman, director de Defendamos la Ciudad, asegura que el encarecimiento de las propiedades responde a la manipulación de las grandes inmobiliarias ya que uno de los argumentos reiterados  que entregarían para explicar el actual fenómeno sería la escasez de suelos aptos para construir viviendas.

A fines del año pasado se aprobó un polémico nuevo Plan Regulador para la Región Metropolitana, conocido como PRMS100, que suma  diez mil hectáreas al área urbana de la capital, dando respuesta a la demanda de las empresas constructoras.

Sin embargo, expertos en el uso de suelo aseguran que en Santiago aún quedan cincuenta mil hectáreas con norma urbana sin utilizar, dos mil de ellas en el codiciado sector oriente, por lo que el nuevo plan regulador sólo respondería a presiones de los grupos inmobiliarios.

Más aún, Patricio Herman adelanta que le solicitó formalmente a la Intendencia la anulación del PRMS100, pues no sería necesario, considerando que existe una normativa del 2004 destinada a posibilitar los proyectos con desarrollo urbano condicionado que permite construir en zonas rurales de la Región Metropolitana.

“Ahí hay una legislación que como contraparte para los privados tiene contemplada una serie de normas muy bien hechas, muy en línea con el bien común. Como los actores de la Cámara de la Construcción y todos estos tipos que se dedican a la especulación encontraron que era muy difícil adscribirse a estas normas, inventaron el PMS100, que es un norma totalmente feble, que lo único que hace es otorgar beneficios a los privados”, denuncia Herman.

El negocio que se esconde tras el cambio del uso del suelo parece jugoso, pues al pasar de uso rural a uso urbano el valor del metro cuadrado se multiplica al menos por diez. En un abrir y cerrar de ojos. Y se hace más rentable aún cuando se compran baratos terrenos que, se sabe, van a cambiar pronto de norma, como ocurrió con el último Plan Regulador.

“De esas diez mil hectáreas en las que se expandió el límite urbano de Santiago, más o menos 4500 hectáreas pertenecen a cuatro inmobiliarias que las tenían compradas hace mucho rato. También entre los inversionistas en suelo hay capitales extranjeros. O sea, el mercado del suelo en Chile forma también parte de la expansión del mercado globalizado”, acusa el académico de la Universidad de Chile, Ricardo Tapia.

Atractivos beneficios

La libertad para “especular” con los terrenos y, por lo tanto, con el precio de las propiedades sería una de las consecuencias de la escasa regulación estatal del sector, punto que los expertos indican como una de las mayores debilidades, y a lo que se suma el uso indiscriminado de beneficios tributarios.

En 1959 se dictó un decreto que le entregaba una serie de beneficios tributarios a la compra de viviendas de menos de 140 metros cuadrados, como una forma de incentivar la adquisición de casas en los sectores medios. Es el conocido DFL2, que perdura hasta hoy y que, entre otras cosas, rebaja a la mitad la tarifa del Conservador de Bienes Raíces, el impuesto de timbres y estampillas, y el pago de contribuciones, además de eximir impuesto de herencia y de impuestos por arriendos.

El ochenta por ciento de las cerca de cuatro millones y medio de viviendas que hay en el país están bajo la categoría DFL2.

Y si bien estas granjerías han sido una gran ayuda para la clase media, el problema está cuando inversionistas comienzan a acumular propiedades DFL2 y a lucrar con sus arriendos, sin pagar impuestos por esa actividad comercial.

“Las DFL2 son supuestamente viviendas económicas, pero en realidad muchas son viviendas de lujo que a través de triquiñuelas las hacen pasar como viviendas económicas. Nosotros sabemos que hay un grupito, y le solicitamos a Impuestos Internos que nos informe cuántas personas jurídicas o naturales tienen más de cierta cantidad de viviendas que no pagan impuestos. Hay gente que tiene cien, doscientas viviendas”, denuncia el presidente de Defendamos la Ciudad.

Los efectos que tendrá la Reforma Tributaria

La realidad impositiva del mercado habitacional cambiaría con la Reforma Tributaria que actualmente se tramita en el Senado y que contempla, entre otras medidas, gravar con IVA las transacciones inmobiliarias, lo que ha encendido el debate entre los actores afectados, especialmente los vinculados al negocio de la construcción, muchos de ellos, según denunciara recientemente un artículo de prensa, serían los mismos senadores que deberán aprobar o no la ley, y que tienen inversiones en inmobiliarias

Los detractores a los nuevos gravámenes al sector inmobiliario que estipula la Reforma Tributaria vaticinan que las casas entre las 1500UF y las 2500 UF podrían subir entre un cinco y un quince por ciento, por lo que, argumentan, afectarían enormemente la posibilidad de las clases media y bajas de adquirir propiedades.

“Hay factores combinados, que la suma de ellos va a tener un impacto en precios que no necesariamente va a estar acotados a los sectores de más altos ingresos. Es difícil argumentar que eso no tiene un efecto en la clase media, pero esa no es razón para no hacer los cambios”, señala el economista  Slaven Razmilic.

Será a partir del próximo 2 de junio cuando el Senado comience a discutir la Reforma Tributaria y se empiecen a esclarecer también cómo quedarán los impuestos que afectan a este sector.

Lo que sí es claro es que la discusión de la Reforma Tributaria y los anuncios de aumentos de precios como consecuencia de ella generan expectativas entre los consumidores y, como sabemos, éstas tienen gran influencia en el mercado por lo que, según Nicolás Izquierdo, es de esperar que las personas se apuren en comprar sus casas o departamentos antes del 2018, cuando comenzarían a regir los nuevos gravámenes.

¿Y qué se debe esperar, entonces? Todo indica que buenas noticias para los futuros compradores. De acuerdo al Informe de Estabilidad Financiero del Banco Central, del último semestre de 2013, si bien pronostica que el sector siga estable, los precios no seguirían subiendo.

Punto en el que coincide el investigador del CEP: “La sensación es que dada la moderación del dinamismo económicos, además uno observa que las mismas inmobiliarias están pidiendo menos créditos para construir, entonces, da la sensación  de que esto se debiera desacelerar y que las tasas de crecimiento de precios debiesen desacelerarse, sin estar anticipando una crisis mayor ni nada que se le parezca”, augura Razmilic.

Pero sabemos que nada se puede dar por sentado en estos temas, y que la confiable o no autorregulación del mercado, la carencia de políticas públicas, la especulación propia de un sector con grandes ganancias económicas y las necesidades constantes de propiedades en un país en crecimiento, son factores que seguirán influyendo en el valor de las vivienda y, por cierto, en la anhelada posibilidad de los chilenos y chilenas de ser los dueños de su hogar.