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Año XII, 23 de octubre de 2020

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Planes Reguladores: Ganancia de privados, pérdida para el Estado

La reciente publicación del otorgamiento de un crédito para la empresa Caval, de la cual la nuera de la Presidenta Bachelet es dueña en un 50%, ha abierto el debate sobre las formas en las que los planes reguladores son modificados y los beneficios económicos que de ello obtienen privados y no el Estado. Patricio Herman presidente de la fundación Defendamos la Ciudad hace hincapié en la necesidad de promulgar una ley que permita al Estado capturar parte de esos beneficios. Por su parte autoridades de Rancagua y Machalí anunciaron que de cumplir las condiciones interpuestas por los municipios, aprobarán la modificación al Plan Regulador.

Gonzalo Castillo

  Lunes 9 de febrero 2015 21:15 hrs. 
Rancagua





El cambio del Plan Regulador en la zona de Machalí, Región de O’Higgins , podría haber sido como cualquier otra modificación que de tarde en tarde los municipios de Chile anuncian. El problema es que en esta ocasión se dio cuenta de los intereses generados en la compañía de la nuera de la Presidenta Bachelet, Natalia Compagnon, quien con su empresa Caval, compraron tres terrenos de 44 hectáreas, a través de un crédito de $6.500 millones otorgado por el Banco de Chile.

Esta situación ha abierto el debate sobre los beneficios que otorga cambiar un Plan Regulador por parte del Estado, pero que disfrutan en mayor medida los privados -todo dentro de los márgenes de la ley, por cierto-, tal como se ha dado en discusiones que aún están abiertas como es el caso de la modificación que organizaciones medioambientales de La Florida exigen realizar para evitar que se edifiquen viviendas en el parque Panul, ubicado en la precordillera floridana, o la que busca incluir los peligros de incendio en Valparaíso, tras la tragedia de abril de 2014.

Patricio Herman, presidente de la fundación Defendamos la Ciudad, sostiene que esta forma de operar por parte de la empresa Caval, responde a viejas prácticas de privados de comprar terrenos a precios bajos, que tienen calificación de agrícola, por ejemplo, y luego son revendidos a mejor precio cuando se decreta el cambio del uso de suelo a urbano, que permite la construcción de viviendas.

“Siempre se ha hecho en Chile, no es que Natalia Compagnon haya descubierto un negocio. Estas prácticas de comprar terrenos baratos, esperando que el Estado cambie las reglas del juego para obtener las ganancias, se está haciendo desde tiempos inmemoriales, sin ir más lejos, hace un año atrás, el Gobierno Regional autorizó el cambio de uso de suelo desde 10 mil hectáreas rurales, para transformarlas en urbanas para beneficiar a un montón de personas jurídicas y naturales, que tuvieron la patudez de solicitarle al Ministerio de Vivienda y Urbanismo que les modificara los usos de suelo”.

El problema que evidencia el presidente de Defendamos la Ciudad, es que el Estado es quien genera estas transformaciones que permiten que personas jurídicas o naturales generen suculentos réditos, mientras que el Fisco se queda sólo con el pago de contribuciones y otros impuestos por parte de los nuevos habitantes del lugar, lo que en ningún caso se compara con lo que gana por la venta de los terrenos.

Herman hace hincapié en la necesidad que, para contrarrestar esta situación, el Parlamento apruebe el proyecto de ley que duerme hace más de 15 años que permite al Estado obtener parte de la venta de terrenos que, gracias a la modificación de planes reguladores, generan grandes cantidades de ganancias económicas, conocida como Ley de Captura Parcial.

“Al Congreso Nacional, hace unos 16 años, se estableció un proyecto de ley que se llama Ley de Captura Parcial por parte del Estado de las plusvalías que se producen con decisiones que toma el Estado. Esta legislación existe en muchos países del mundo, y lo que busca es cierta equidad, porque si el Estado captura, estoy inventando, el 50% de la utilidad que va a recibir el privado con el cambio urbanístico, el Estado va a tener recursos para ejecutar obras de bien público”.

En el caso de los terrenos de Machalí, fueron la Seremi de Vivienda junto con el Intendente los que propusieron el cambio en la Plan Regulador en la zona, ya que el cambio afectará a seis comunas del área: Rancagua, Machalí, Graneros, Codegua, Mostazal y Olivar, lo que permitirá edificar más casas en esta área, la cual se encuentra en franca expansión habitacional en los últimos 10 años, tal como lo evidencia uno de los informes presentados por Caval al Banco de Chile para poder acceder al crédito que ha puesto en tela de juicio este proceso.

El alcalde de Rancagua, Eduardo Soto (UDI), si bien reconoce que la modificación beneficia más a los privados, proyecta que los municipios podrán recibir nuevos ingresos por concepto de pago de contribuciones, entre otros, y que en cuanto se atiendan las observaciones de mitigación vial que el proyecto tiene, no ve problemas en que la modificación al plan regulador sea aprobado.

“La construcción de, al menos, 17 mil viviendas y aproximadamente unos 20 a 22 mil vehículos que llegarían a esas viviendas, es decir toda una carga vial que ya es insostenible. Eventualmente si todo eso se resolviera y hubiera una conectividad en condiciones con Machalí y Rancagua –hoy día hay solamente dos vías-, podríamos estar en un escenario distinto. Pero cambiar y aprobar, estando las mismas circunstancias, al menos yo como alcalde no estoy disponible”.

El concejal (PC) de Machalí, Marco Moreno, sostiene que hasta ahora no existen propuestas concretas con respecto del cambio al Plan Regulador, pero que espera que estos contemplen a la gente de menos recursos, ya que hasta ahora y por lo que ha trascendido, se ha enfocado la discusión en torno de la construcción de viviendas y condominios para las personas más acaudaladas de Rancagua y las comunas aledañas, como Machalí.

“Sí se nos ha informado que las mejoras que le quieren hacer al Plan Regulador, y por supuesto que cuando son mejoras es para que vayan en beneficio de la gente, y en especial de la gente más vulnerable, ojalá. Es al menos lo que pienso yo. La gente que más necesita, en vez de los condominios, que es gente de recursos”.

Para el concejal (UDI) Héctor Labbé, de la misma comuna, son más los beneficios hacia Machalí los que trae la modificación propuesta, no obstante advierte que el proceso puede resultar más engorroso y prolongado, por la cantidad de comunas involucradas en la situación, lo que puede retrasar los plazos.

“En el caso de nosotros como machalinos obvio que nos convenía porque hay un tema de ordenar la Carretera del Cobre, hay un tema de empleo para la gente, ingresos municipales, y normar todo. Puede que nos convenga que la consultora diga que es un beneficio para todos, pero puede que también alguna comuna se oponga, entonces ahí ya vamos a otro tema. Puede ser 2017 o 2018 incluso, nadie sabe”.

Patricio Herman espera que el gobierno de Michelle Bachelet, a la vista del problema generado a partir de la situación que involucra a la esposa de su hijo, Sebastián Dávalos, sea quien dé urgencia a la tramitación del proyecto de Ley de Captura Parcial, y así que no sólo sean los privados quienes se beneficien de los cambios en los usos de suelo.

“Es relevante y urgente que la Presidenta Bachelet retome este proyecto de ley que ya está redactado. No se tramitó hace 15 años porque los privados montaron en cólera, y le exigieron al gobierno de la época que no se legislara, y el gobierno de la época, demostrando una debilidad de carácter extrema, lo escondió y lo tiene guardado”.