En el diario El Mercurio del domingo 15 de septiembre de 2013 se publicó una noticia relacionada con un cambio normativo urbanístico aprobado por el Congreso Nacional a solicitud del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu). En efecto, se modificó la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) para mejorar la calidad de las edificaciones y tan pronto el Tribunal Constitucional le otorgue su visto bueno será promulgada por el Presidente de la República y enseguida publicada en el Diario Oficial.

Pero el gobierno, demostrando una vez más su desmedida vocación inmobiliaria, metió de contrabando en esta necesaria legislación cambios inmoderados y absolutamente innecesarios, contrarios a las buenas prácticas que deben tener todos los funcionarios del Estado. Debemos suponer que los parlamentarios que aprobaron esta ley no se dieron cuenta de las funestas consecuencias que podría tener la aplicación del ardid incorporado en dicha legislación y por ello sucintamente lo damos a conocer para que los lectores estén al tanto de cómo se maneja el Estado en esta materia que genera tantos lucros privados a quienes explotan a sus anchas el recurso suelo.

Si el contenido de esta columna es convincente esperaríamos que los parlamentarios adopten a la brevedad las medidas reparatorias de rigor.

Pues bien, como en el último tiempo se han conocido innumerables fallos de las Cortes de Apelaciones y de la Corte Suprema que han dejado sin efecto permisos de edificación cursados por los Directores de Obras Municipales por “instrucciones” precisas de los Secretarios Regionales Ministeriales (Seremi) de Vivienda y Urbanismo conforme a las atribuciones contenidas en el artículo 4º de la LGUC, ya que éstos son quienes “supervigilan” las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre la construcción y urbanización e “interpretan” los Planes Reguladores Comunales (PRC), el habilidoso Minvu introdujo en la ley que se comenta una disposición que castiga pecuniariamente a los municipios cuyos Directores de Obras formulan observaciones a las solicitantes de permisos de edificación en trámite.

Los PRC son bastante claros y en muchas ocasiones los titulares de los negocios inmobiliarios, disconformes con las observaciones efectuadas por los Directores de Obras a sus solicitudes de permisos, recurren ante el Seremi respectivo para que éste “resuelva” a sus favores el excesivo ánimo “burocrático” del funcionario municipal y siempre los Seremis dictaminan acorde a las acomodaticias interpretaciones del sector privado. Si estas decisiones centralistas significan vulnerar los contenidos de los PRC, por ende perjudicando a las comunidades que se encuentran protegidas por esos instrumentos normativos locales, ello no tiene mayor importancia para quienes ejercen el poder administrativo.

Ahora bien, para amedrentar a los funcionarios municipales que se atreven a exigir el cumplimiento de los marcos regulatorios, el Minvu resolvió discrecionalmente que se multará a la municipalidad con el equivalente al 50% de los derechos municipales que pagan los privados por la obtención de un permiso de edificación en las ocasiones en que éstos reclamen al Seremi cuando sus solicitudes de permisos sean observadas por los Directores de Obras y ese Seremi determine que se debe cursar el permiso.

En Chile los únicos que tienen todas las potestades para interpretar el espíritu y letra de la Ley son los Tribunales de Justicia y por ello, no solamente las Cortes de Apelaciones y la Corte Suprema, han anulado
innumerables actos administrativos del Minvu sino también han dejado sin efecto informes y dictámenes de la Contraloría General de la República (CGR), órgano fiscalizador que en el ámbito urbanístico utiliza la curiosa doctrina de los derechos adquiridos por los privados porque ellos siempre actuarían de buena fe (sic), por lo tanto no aplicándose la Ley Nº 19.880 del Procedimiento Administrativo que dice, entre otras cosas, que los actos de la Administración tienen una presunción de legalidad (artículo 3º) y que deben invalidarse cuando se acredita su ilegalidad (Artículo 53º).

Con esta práctica de la CGR, el sector privado de la construcción se encuentra a sus anchas para continuar obteniendo permisos que exceden la ley, ya que así se siente apuntalado por este tipo de dictámenes. Por el contrario, si la CGR se atreviera a ejercer en plenitud su función fiscalizadora de los actos administrativos y declarara la invalidez de todos aquellos que vulneran la ley, estaría entregando explícitas señales al mercado en orden a que en Chile el Estado de Derecho es prioritario, entre otros motivos, para que ese mercado funcione sin actores privilegiados, por lo tanto operando la igualdad de oportunidades.

Como vemos, la ley en comento es un torpe intento centralista que debe ser rechazado de plano por las 345 municipalidades que existen en el país, ya que quiénes más conocen sus territorios jurisdiccionales son las propias autoridades comunales y las normas de sus PRC han sido analizadas, elaboradas y hechas realidad por los propios profesionales que allí ejercen sus funciones. Esta forma de abusivo intervencionismo del Minvu colisiona con las buenas prácticas porque intenta domesticar a los funcionarios locales.

En lugar de haber introducido el Minvu esta indebida presión en la LGUC, ese ministerio debió haberse preocupado de controlar eficazmente que los pagos por la calidad de la construcción que se reflejan en los derechos municipales para aprobar los permisos de edificación sean los correctos de acuerdo a la tabla oficial confeccionada por ese mismo ministerio. Sabemos que no siempre se clasifican correctamente estos guarismos porque nadie los fiscaliza y así los municipios dejan de percibir ingentes sumas de dinero, las que con otras partidas, van a un fondo municipal que se distribuye entre todas las comunas que hay en el país.

En otro orden, pero relacionado con lo anterior, a través de esta columna nos permitimos enviarle un elemental consejo al Minvu en relación a los honorarios que perciben los revisores independientes de obras de construcción, figura creada hace unos 15 años, para que asistan técnicamente al sector inmobiliario en la consecución de los permisos que requieren sus mandantes. Existe un registro de estos revisores en el Minvu, creado en el año 2005 y hay tres categorías de los mismos en los cuales se revelan sus capacidades técnicas y experiencia.

Para inscribirse en la primera categoría de tal registro, es necesario estar constituido como persona jurídica y acreditar que entre los socios, directores o administradores, se cuenta con un mínimo de dos profesionales que posean título profesional de arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil, de los cuales uno debe ser arquitecto, sin desmedro de cumplir otras condiciones. Los revisores de tercera categoría sólo podrán trabajar en obras de menos de 2.500 m2, los de segunda categoría podrán inspeccionar trabajos que no superen los 5.000 m2 y los revisores de primera categoría podrán encargarse de todo tipo de obras.

Generalmente y como se entiende que son muy idóneos, los de primera categoría intervienen obligatoriamente en los proyectos de uso público y sus opiniones se reflejan en informes técnicos por los cuales el titular del proyecto les debiera pagar el 30% del monto resultante de los derechos municipales por la calidad de la construcción.

Siendo así, cada actor inmobiliario titular de proyecto rebaja automáticamente ese 30% del monto resultante del derecho municipal, enterando por lo tanto ese privado en las arcas municipales una menor suma de dinero sin que nadie constate que se le haya pagado efectivamente al revisor independiente el importe rebajado. ¿Por qué decimos lo anterior ? Por la simple razón de que en este mercado laboral opera fluidamente la oferta y la demanda de estos servicios profesionales.

Como la oferta de los mismos excede la demanda, la experiencia indica que hay reducciones en las tarifas convenidas, las que obviamente no se reflejan en las deducciones expresadas en los permisos de edificación : en promedio el mercado les paga a estos revisores porcentajes que fluctúan entre el 5% y el 20%dependiendo del monto a invertirse y de cuan engorroso es cada proyecto.

Con esta tolerada e insana práctica, unida a la subclasificación de la calidad de la construcción, guarismo convalidado por los revisores independientes, asunto denunciado tiempo atrás por el ex concejal PPD Hugo Unda en todas las instancias administrativas, judiciales, policiales, legislativas y políticas, sin que se llegara a resultado alguno, se concluye que son muchos millones de dólares los “ahorrados” por los particulares que se desenvuelven en este tipo de negocios. Qué ese “ahorro” signifique merma para el Estado, pareciera que a ninguno de aquellos que ejercen el poder pareciera interesarle.

Por lo relatado sostenemos, sin temor a equivocarnos, que estamos ante una rentable industria de la corrupción institucionalizada y ante estos hechos que producen una creciente y acaudalada evasión tributaria, ya le ofrecimos por escrito al Director Nacional del Servicio de Impuestos Internos (SII) que me reciba a mí, con el ex concejal Unda, y con un revisor independiente, muy conocedor del modus operandi, para explicarle a él y a sus especialistas cómo “opera el sistema” en boga.

Si esta entrevista se lleva a cabo y dicho Director, como estamos seguros, adopta las medidas preventivas y de control para terminar con la impunidad existente, estamos ciertos que las tesorerías de todas las municipalidades del país recibirán los auténticos fondos que les corresponden, por lo tanto aumentando sus presupuestos y el mercado funcionará en bastante mejor forma.