Con apertura de la Línea 3 del Metro y el anuncio de tres nuevas lineas, los principales beneficiados no serán sólo los habitantes de la zona norte de la capital -que verán disminuidos sus tiempos de viaje hasta en un 70%,- sino que también las inmobiliarias.
Para la construcción de la última línea el Estado invirtió alrededor de 2 mil 700 millones de dólares, no obstante, el retorno de la inversión es lenta. En cambio, las inmobiliarias obtendrán de forma más rápida altas ganancias producto del aumento del valor del suelo y de la falta de regulación.
Según un estudio de Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesión Social (COES), la red de Metro es el principal factor que genera ganancias para las inmobiliarias en la ciudad, especialmente para aquellas que localizan sus edificios cerca de las estaciones. De esta forma, tienen un incremento promedio del 25,6% por departamentos vendidos, mientras que la valorización para personas de casas particulares es de un 5,5%.
Lo anterior se debe a que “las inmobiliarias son las únicas que realmente pueden desarrollar el suelo. Aquí la máxima ganancia se produce por la capacidad de explotación del suelo, no por su propiedad”, afirmó el doctor en planificación urbana y académico de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile (FAU), Ernesto López.
Asimismo, para el académico de la Universidad de Santiago (Usach) y experto en transporte urbano, Rodrigo Martín, “las inmobiliarias usan el valor del suelo pues compran antes las propiedades baratas y mueven la economía en general, sin embargo, eso en términos de retorno de la inversión para el Estado no se produce tan fácilmente”, y agregó que “estamos ante una situación súper anormal que la asumimos como normal (…) toda la inversión se regala al mercado, toda la ganancia del valor del suelo, lo que es un monto significativo porque cambia el valor de suelo de la ciudad”.
¿Cómo se recupera la inversión estatal?
Ambos académicos coinciden en que hay que generar un mecanismo para recapturar la plusvalía que genera el Metro y que las inmobiliarias aprovechan dentro de la lógica del libre mercado.
“Todos los países tienen este mecanismo, especialmente cuando se trata de temas de recaptura vial: Brasil, Colombia, México, España, Italia, EEUU y hasta China. En Chile deberíamos tener un método que recapture las ganancias producto de la inversión estatal, porque al final todos estamos financiado esos 110 millones de dólares por km de Metro y lo que estamos haciendo es regalarle el aumento de valor a las empresas inmobiliarias”, afirmó Rodrigo Martin.
Ernesto López, doctor en planificación urbana, planteó además que esta captura de plusvalía puede ir en beneficio de otras necesidades de la ciudad como es “proveer de viviendas de interés social, en una modalidad que no sea por la vía subsidio, sino que por gestión directa del Estado”.
Las consecuencias de entregar la plusvalía al mercado
Dentro de los efectos negativos que producen la construcción de edificios de la mano de la apertura de nuevas estaciones de Metro está la hiperdensificación, producto de las grandes construcciones, y la gentrificación, que termina expulsando a las personas de sus barrios debido al aumento del costo de vida.
“Cuando tu instalas el Metro, la ley de oferta y demanda va a seleccionar a la gente que puede estar ahí. Una cuestión de ley de mercado, que inevitablemente va a mover a las personas que están ahí que no tienen las condiciones económicas”, aseveró Rodrigo Martín.
Para Ernesto López, “finalmente son las inmobiliarias las que están decidiendo donde quieren invertir y eso está generando destrucción patrimonial y pérdida de calidad de vida. Son empresas privadas quienes deciden cómo va a vivir la gente después en esos barrios”, y agregó que “la ciudad se merece que haya producción de viviendas sociales cerca del Metro bajo ninguna condición en entornos vivibles, de altura media, sin que destruyan los barrios, sin que haya hiperdensificación”.
Finalmente, los expertos afirmaron que en ciudades como Santiago es necesaria la densificación controlada, que sea consciente con el espacio público, es decir, edificios de entre cinco y diez pisos cercanos a las estaciones del Metro y repartidos equilibradamente en cada comuna. Además de asegurar la construcción de viviendas sociales de carácter estatal que permitan la democratización del espacio urbano.
