Cuando se habla del sector inmobiliario, sus defensores no dudan en recurrir a dos argumentos para explicar sus bondades. Por una parte, la contribución que se hace al asegurar altos niveles de mano de obra, permitiendo disminuir las cifras de desempleo, independiente de la calidad de aquélla.

Por otra parte, el aporte, a través de la venta de propiedades, para mantener la demanda por créditos hipotecarios, donde los bancos e instituciones financieras resultan ser los grandes beneficiados.

Incluso, no es extraño que este rubro sea presentado como un atractivo mercado para los inversionistas, al ofrecer rentabilidad, estabilidad y tangibilidad. Factores fundamentales cuando se habla de crisis o recesión económica.

Sin embargo, también están aquellos que apuntan a las presiones de las inmobiliarias, a la alta injerencia que tienen en el proceso de distribución y construcción de la ciudad, así como a las irregularidades respecto del uso de suelos.

“En Chile uno a veces se sorprende por la falta de planificación y desregulación en normativas, lo que ha reinado en los últimos 30 años”, plantea el profesor de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile Alberto Texido.

Una idea de autorregulación del mercado, agrega el también vicepresidente del Colegio de Arquitectos, que se implementa durante la dictadura.

“En el caso de la ciudad se liberan suelos, límites urbanos, alturas. Pero claramente somos conscientes de que la autorregulación no existe, tal como ocurre con las farmacias, los supermercados y otros muchos ejemplos. Se requiere de un Estado que tenga claridad en normas y reglas controladoras de esta supuesta libertad mal entendida”.

Para otros, el tema es aún más preocupante. “Chile es un laboratorio del neoliberalismo, cuya esencia es que el más grande se come al más chico. Es bueno para el 0,5 por ciento de la población que existe en el país”.

La afirmación del arquitecto Patricio Herman, presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, apunta a lo que critica como “un sistema materialista que permite que en la búsqueda del interés privado se vulneren las normas del interés público”.

Negocios inmobiliarios y más colusiones

La desregulación, en el caso de la ciudad, ha repercutido en excesivos crecimientos no planificados, lo que incide en los tiempos de traslados, pero también en los grandes negocios en la periferia. Esto, como detalla Alberto Texido, a propósito del cuestionado caso Caval.

“Muchos empresarios vinculados al mundo político que se han movido durante las últimas décadas con negocios similares. Es decir, comprar suelo rural, presionar o esperar la ampliación del límite urbano y generar negocios inmobiliarios que multiplican los valores del suelo por 10, 20 o 30 veces”.

Como negocio, algo que resulta muy atractivo. “Por lo que el crecimiento del límite urbano, más allá de la forma, es un problema del negocio que se está buscando permanentemente”, explica el vicepresidente del Colegio de Arquitectos.

“El Estado chileno, a través de sus ministerios, se resiste a ejercer su rol”, denuncia por su parte Patricio Herman. “Ellos prefieren que opere el abuso y la prepotencia de los grandes actores del mercado, llámense grandes constructoras e inmobiliarias, que hacen y deshacen dentro del ámbito de las ciudades. Y los gobiernos no reaccionan, desde Pinochet hasta el actual de Michelle Bachelet”.

Y es que para el presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad, no cabe duda de que los grandes actores del mercado están coludidos con las municipalidades, así como con el gobierno central. “Gobiernos de operadores políticos, a los que lo único que les interesa es la generación de crecimiento económico a como dé lugar”.

“Yo creo que hay unas diez grandes constructoras e inmobiliarias que han capturado al Estado chileno. Y el Estado actúa en base a las directrices que le entregan las constructoras y las inmobiliarias respecto de la utilización del recurso suelo. Ellos son los que mandan. Por ejemplo, la que fundó Sebastián Piñera, que se llama Inmobiliaria Aconcagua y que hoy forma parte de SalfaCorp. También están Besalco y Deco”.

Cuestionamientos que se repiten cuando se trata de temas como la altura de la edificación y las posibilidades de que la inversión inmobiliaria se haga cargo de los impactos que genera en el entorno.

“Vialidad, espacios públicos, donde muchas veces el edificio se levanta, se termina y el inmobiliario busca la manera de no generar ningún tipo de compensación”, detalla Texido. ¿Otro ejemplo evidente? “El caso de los cerros de Valparaíso con torres de 30 pisos junto a viviendas de tres pisos”.

Pero también surgen críticas hacia el Congreso. “No todos, pues hay salvedades”, reconoce Herman, cuestionando “las facturas truchas, regalos y dádivas que entregan los grandes grupos económicos, entre los que naturalmente se encuentran las inmobiliarias. Los parlamentarios en general no entienden de estos temas. Y el que entiende opta por el silencio, para no molestar al sector”.

Incluso, propone una analogía. “Tal como dijo Patricio Aylwin en su gobierno, respecto de la justicia, ‘la justicia en la medida de lo posible’, estos gobiernos plantean un crecimiento económico ciñéndose a la ley en la medida de lo posible”.

Planificación urbana como un bien común y no particular

“La Cámara Chilena de la Construcción, el gremio que representa al mundo inmobiliario, siempre está planteando la necesidad de densificar”, asegura el profesor Alberto Texido.

Esto, considerando que la expansión y densificación sin límites han dejado de manifiesto que la idea de autorregulación no ha sido efectiva. “Aparecen varias necesidades de regular y de que la normativa sea de calidad”, añade el arquitecto, donde las transformaciones deben darse justificadamente y mediante una densificación regulada.

Por ello, resulta importante entender la planificación urbana como una acción técnica en favor del bien común por sobre el bien particular. “Fortalecerla, respetarla y entenderla como el consenso colectivo de convivencia”.

Incluso advierte que “siendo que es legítimo que el privado busque la mayor rentabilidad posible, no es legítimo que el Estado deje de ser responsable de regular y de tener claro los impactos que esas intervenciones generan, para que exista un compromiso mutuo de que las intervenciones no generen saturaciones, impactos innecesarios, mitigaciones permanentes o infinitas de esos impactos previos”.

“Por lo tanto –agrega–, entender que la planificación urbana debe instalarse o reinstalarse como un valor, superando las reacciones inmediatas”.

En ese sentido, no son pocos los que piensan que la actual legislación resulta insuficiente. “Si los Estados se han dado cuerpos legales, resoluciones, ordenanzas, reglamentaciones, es decir, marcos regulatorios para los diferentes sectores de la economía, lo lógico es que todos los actores que se desenvuelven en los diferentes mercados se ciñan escrupulosamente a las reglas del juego que deben ser parejas para todos. Eso en Chile no existe”.

Así lo lamenta Patricio Herman, quien propone “una reingeniería total dentro de los ministerios para que el desarrollo en las ciudades sea armónico y sustentable, lo que no existe”.

En ese contexto, aún permanece en el Congreso un proyecto que busca modificar la Ley General de Urbanismo y Construcciones, específicamente en cuanto a la instalación de centros comerciales y supermercados en áreas urbanas.

“Plantearlo como discusión legal, al menos da la oportunidad de decir que los que quieran entrar al lobby de todas estas situaciones, positivas, negativas, a favor o en contra, entregarán sus inquietudes en esta regulación”.

Así lo piensa Texido, quien de paso recuerda que también existe la discusión del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano para implementar, en los próximos años, la Política Nacional de Desarrollo Urbano que, entre otros temas, apunta a nuevos instrumentos de planificación territorial y nuevas prioridades sobre las problemáticas de impactos, mitigaciones, participación ciudadana.

Reflexiones que se suman a las del presidente de la Fundación Defendamos la Ciudad. “Existe una relación bastante directa entre los avisadores y la prensa del duopolio que impide que la opinión pública conozca. A través de tratos y relaciones personales entre las autoridades municipales y ciertos actores del mercado, se están generando ganancias absolutamente ilegítimas, desconocidas por la opinión pública”.

Y es que para Patricio Herman “en Chile es muy fácil hacerse rico, pero hay que tener contactos políticos o ser político”.