La ciudad de Santiago, como buena parte de las capitales latinoamericanas, se encontraría en una expansión demográfica. Según datos entregados por el Censo, en la región capital se concentra cerca del cuarenta por ciento de la población chilena.

Una tensión que se ha evidenciado con la resistencia de comunidades organizadas es la falta de resguardo de barrios que se enfrentan a impactos sociales y ambientales generados por la construcción de edificios. El caso de los “guetos verticales” construidos en Estación Central serían una evidencia del problema.

Uno de los procedimientos instituidos por ley para regular los proyectos es la Evaluación de Impacto Ambiental, que consta de dos tipos de procedimientos. Por una parte, se encuentra la Declaración de Impacto Ambiental (DIA) y, por otro lado, el Estudio de Impacto Ambiental (EIA), las diferencias entre ambas pueden marcar la diferencia entre la aprobación y el rechazo del proyecto.

¿Por qué las inmobiliarias usan la Declaración y no el Estudio?, es una de las preguntas que permite explicar la realidad actual de la Región Metropolitana.

En la norma, el representante legal de la empresa inmobiliaria que presenta el proyecto a evaluación, envía una declaración jurada donde declara los impactos ambientales que generará el proyecto en la etapa de construcción y en su etapa de poblamiento.

El Estudio de Impacto Ambiental, en cambio, tiene diferentes etapas, haciendo el proceso es mucho más riguroso. Por ejemplo, cuenta con un tiempo de participación ciudadana, una revisión exhaustiva de la línea de base de la propuesta y un plan de mitigación que prioriza la protección de quienes podrían verse afectados con una iniciativa empresarial de cualquier característica.

La Ley 19.300 en el artículo 11 pone énfasis en la necesidad de que un proyecto no ponga en riesgo la salud de la población, que no existan efectos adversos significativos sobre la cantidad y calidad de los recursos naturales, la alteración significativa de los sistemas de vida y costumbres de grupos humanos, entre otros aspectos.

Asimismo, en este proceso se estipula como obligatoria una consulta comunitaria con la que el Servicio de Evaluación Ambiental puede hacer una idea clara del caso que se encuentra valorando.

El que las inmobiliarias usen la Declaración de Impactos Ambientales y no sometan los proyectos a Evaluación de Impacto Ambiental no es una acción excepcional, sino que “se ha trasformado en la forma de operar de las empresas, con lo que han hecho de este proceso un mero trámite, cuando debería ser la forma de resguardar la forma de vida de las comunidades”, explicó Rodrigo Avendaño, abogado de Defendamos la Ciudad.

Esta práctica es sistemática en nuestro país, y se evidencia en los datos entregados por el SEA donde se expone que entre 2011 y 2018, 557 proyectos inmobiliarios fueron aprobados en la Región Metropolitana mediante Declaración de Impacto Ambiental, mientras que en el mismo periodo solo 6 presentaron Estudio de Impacto Ambiental.

La inversión total de proyectos inmobiliarios aprobados en 2017 a través de una EAI A fue de 3 mil 949 millones de dólares y la cantidad de proyectos finalizados durante dicho año fue de 176, esto según estadísticas del SEA.

Por su parte, a nivel nacional se aprobaron 1016 proyectos inmobiliarios a través de DIA, con una inversión total de 60 mil 766 millones de dólares solo durante 2017, con un total de 774 proyectos finalizados durante ese año.

En ese contexto de crecimiento, la construcción en altura se ha trasformado en una de las alternativas con la que se ha dado respuesta al crecimiento exponencial de la demanda de vivienda. Durante 2017 y según datos entregados por la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) en su informe anual, la mediana del precio de venta de los departamentos alcanzó a 49,2 UF por metro cuadrado en diciembre, constando un alza de un ocho por ciento, según la misma medición.

En departamentos, la cifra de venta de diciembre se ubica como la quinta mejor para dicho mes en el registro histórico, mientras que, por el contrario, la comercialización de casas FUE la cuarta peor. De acuerdo a las estimaciones de la CCHC, el nivel de ventas fluctuará entre las 2 mil 300 y las 2 mil 800 unidades mensuales en 2018, alcanzando una cifra de venta similar a la de 2017.

Zona norte en riesgo 

Las comunas del sector norte de la capital, como Recoleta, Independencia, Conchalí y Huechuraba han sido parte de una reestructuración. En el caso de Avenida Independencia aún se encuentran en desarrollo las obras de construcción para el ensanchamiento de la calle, lo que comenzó hace más de un año y medio. Este mismo trabajo se desarrollará en Conchalí, lo que busca hacer más fluido el tránsito que une el cordón Américo Vespucio con el centro de Santiago. En este mismo sector se está construyendo la línea tres de Metro, una serie de edificios y un centro comercial.

En Conchalí, específicamente en Avenida Fermín Vivaceta, entre las calles Parral y El Comendador, se tiene contemplada la construcción de cuatro torres de 12 pisos con 836 departamentos, 541 estacionamientos, 48 locales comerciales y un supermercado. Esto dentro de un barrio de casas de un piso que datan de los años setenta.

La Dirección de Obras Municipales rechazó el proyecto de la inmobiliaria Vivaceta S.A en una segunda instancia, puesto que la cantidad de departamentos no calzaba con el de estacionamientos, y esto hace que la iniciativa no cumpla con las bases para la construcción.

La empresa llevó el caso a la Corte de Apelaciones, tribunal que falló en favor de la constructora. La Municipalidad apeló en la Corte Suprema y es en ese trámite se encuentra el futuro de la Villa el Comendador.

Silvia Rojas lleva cuarenta años viviendo en Conchalí desde que con su esposo se tomaron la casa en los años setenta. La vecina relata: “Cuando llegamos a estas casas, entre todos los vecinos nos organizamos para resistir en la toma, los hombres hacían turno de noche por si venía Carabineros o por si alguien quería quitarnos nuestras casas (…) entre todos nos organizábamos para tener agua y luz, porque nosotros llegamos alumbrándonos con velas a este barrio. Era muy linda la solidaridad que había entre los jóvenes que nos estábamos tomando las casas”, barrio que ven amenazado con los nuevos proyectos.

Falta de organización comunitaria, un camino libre para las inmobiliarias 

Contrario a lo que Silvia recuerda sobre la unión vecinal que existía en los 70, hoy señala que son “muy pocas personas participan en la junta de vecinos  y quienes lo hacen son los viejos. Nadie se preocupa del otro, todos están en sus mundos”.

Ella es presidenta de la junta de vecinos, además participa en la unión comunal y en un club del adulto mayor, ejercicio dirigencial en el que se ha sentido sola. “Nadie quiere participar. Yo he tenido que ocupar los tres cargos, presidenta, secretaria y tesorera, nunca he hecho una reunión comunitaria con la que se logre dialogar entre los residentes de la Villa el Comendador”.

Según expertos en urbanismo como Jorge Insulza, la falta de organización comunitaria impide que se logre articular una resistencia frente a proyectos inmobiliarios que puedan generar consecuencias negativas en la forma de vida de las personas de un barrio.

Según la concejala Grace Arcos, la falta de organización comunitaria de la comuna de Conchalí responde a que “el alcalde René de la Vega no ha desarrollado una reflexión o una práctica profunda sobre el derecho a la ciudad y con el derecho a un espacio que sea digno. Hay ausencia de práctica con respecto al fomento de estas políticas públicas que apuntan a mejorar la calidad de vida de los pobladores. Como concejala he observado y he sido crítica con el alcalde, porque no existe y no se está generando reflexión del derecho a la ciudad. Esto tiene que ver con una integralidad que está ausente en el debate municipal”.

Incluso la autoridad municipal planteó que el alcalde, en diferentes ocasiones, ha dicho que él solo cumplirá con su obligación, que es aplicar el Plan de Desarrollo Comunal, ya que es lo mínimo básico que se le exige. “El alcalde no ha abordado ninguna acción de innovación, incluso si me tocara definir su gestión, podría decir que está ausente de los temas fundamentales”.

La edil concordó con la vecina en que existe una ausencia en la entrega de información de parte de la municipalidad a los vecinos de Conchalí, así como también se encuentran ausentes las acciones que tiendan a fortalecer la participación comunitaria y mucho más lejos se encuentra la consideración de los grupos sociales de la comuna a la hora de evaluar proyectos de desarrollo inmobiliarios.

El alcalde René de la Vega no quiso recibir a nuestro medio aun cuando es la tercera vez que solicitamos abordar la construcción de altos edificios en la comuna de Conchalí.

Independencia defendiendo los barrios 

Ejemplo contrario sería lo que ocurre en Independencia, comuna colindante a Conchalí. El municipio fue el primero en comenzar el proceso de expropiación de viviendas y el ensanchamiento de la calle. El alcalde Gonzalo Durán, al inicio de su administración, hizo un cambio en el plano regulador y logró frenar la proliferación de los llamados “guetos verticales”.

A su juicio, uno de los principales problemas es que los permisos de construcción se otorgan vía Declaraciones de Impacto Ambiental. “Esto es una situación dramática, se ha visto cómo en las comunas del centro de la ciudad y las comunas pericentrales se ha producido un desarrollo inmobiliario tremendamente desregulado. Si bien es cierto, muchos municipios como el nuestro han modificado el Plan Regulador para modificar las alturas y cambiar la regulación que existía en la relación a la densidad, lo cierto es que estos son instrumentos insuficientes, porque hay otras aristas que no están contenidas en el plano regulador”.

Frente a lo mismo, el alcalde agregó que “hay que preocuparse primero del órgano que reciente el impacto negativo de estos proyectos, que en este caso es el municipio, porque estas construcciones generan efectos en las comunidades, la saturación del espacio público, el déficit de equipamiento, en fin. Lo que debe pasar es que seamos los municipios los que tengamos un rol más activo y que podamos ir más allá de la norma formal del plano regulador y que podamos jugar un rol de articulación en la participación comunitaria y sean los ciudadanos los que puedan pronunciarse sobre las consecuencias que estos proyectos puedan generar en sus vidas”.

La máxima autoridad comunal planteó que el rol del municipio es marginal respecto a la Declaración de Impacto Ambiental, incluso en el sentido de que es un procedimiento inapelable. “Y muchas veces las comunidades son las que recienten los impactos de estos proyectos, sin embargo, esas comunidades tampoco pueden, ni particularmente ni a través del municipio hacer valer esta preocupación, porque las declaraciones de impacto ambiental no consideran, o más bien tiene como soporte discrecional el que incorporen una dimensión participativa”.

Durán concluyó explicando que en su comuna han controlado el número de grandes edificios,  pese a ello, hay más de lo que les gustaría. “Hay que tener en cuenta que hay dos tipos de mitigaciones, una es durante el desarrollo de la construcción de estos proyectos, donde se generan múltiples dificultades para las comunidades, en la que nosotros tenemos que estar haciendo una labor de fiscalización, medidas de tránsito y ordenamiento destinado a reducir el impacto negativo durante la construcción; la otra es una vez que están construidos estos edificios, ya que provocan un sinfín de complejidades, como la ocupación en el espacio público, grandes concentraciones de personas sin áreas verdes y problemas de convivencia, generado por problemas de hacinamiento, lo que afecta incluso al sistema de gestión de residuos. Tenemos diversas dificultades durante y después de la construcción, muchos de los que generan gastos de recursos para el municipio, mientras quienes se llevan las ganancias son las inmobiliarias, las que luego se retiran del territorio”.