“Hay personas que piensan que por vender la casa en la que han vivido 70 años van a tener que aplicar IVA, pero eso no es así. Hay desinformación respecto al tema”, señala el profesor Gonzalo Polanco, director del Centro de Estudios Tributarios de la Facultad de Economía y Negocios (FEN).
Justamente el ámbito inmobiliario fue una de las aristas más controversiales del intenso debate que se dio al interior del mundo político y empresarial a propósito de la reforma tributaria, uno de los ejes principales del programa del actual Gobierno. Tras su aprobación en septiembre del 2014, la ley 20.780 incluyó modificaciones en este ámbito: el impuesto al valor agregado, que se aplicaba sólo a los inmuebles construidos por empresas, se aplicará a contar del 1 de enero del 2016 a la venta de viviendas usadas, dejando atrás la normativa que eximía a estas transacciones desde 1987.
Como consecuencia a estas modificaciones es que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ha proyectado un alza en los precios de los inmuebles entre un 8 y un 13 por ciento. Es por ello que muchos han empezado a solicitar créditos hipotecarios y buscar propiedades en un proceso que se ha calificado de “especulación inmobiliaria”. Al respecto, el profesor de la FEN Alejandro Alarcón opina que “que hay muchas transacciones que están tratando de evitar el impuesto que va a empezar a circular y por lo tanto eso es una conducta económica más que especulativa”.
Según Alarcón, otra de las razones que explican el alza en las ventas de inmuebles se debe a que “las tasas de interés que se están cobrando actualmente en el mercado de capitales son las más bajas de la historia económica del país, lo que representa una gran oportunidad”.
¿Alza para todos?
Dado a que el próximo 1 de enero del 2016 comienza a regir la nueva normativa, la demanda por adquirir viviendas se ha acelerado. Sin embargo, como enfatiza el profesor Polanco este impuesto, no regirá a todas las ventas de propiedades, sino que a “las personas que lo hagan de manera habitual”, es decir, principalmente a las inmobiliarias.
Otra aclaración que hace el profesor es que quedarán exentas de este pago las viviendas que hayan sido financiadas en parte o totalmente por el subsidio habitacional y los terrenos, debido a que en éstos no hay un valor agregado.
Respecto a las alzas que puedan tener los inmuebles con esta reforma, como advierte el profesor de la FEN Alejandro Alarcón, “va a haber un ajuste de precios por el IVA, pero sabemos que esto depende además de la elasticidad de las curvas de la oferta y la demanda”, es decir, la inminente alza dependerá además de otros factores.
“Esto es algo relacionado con la elasticidad de la demanda, es decir qué tan sensible es el producto al cambio de precio, pero calcular la elasticidad es muy complicado, entonces no sabemos todavía cuánto va a subir. El próximo año a esta misma fecha ya habrían estos cálculos”, agrega Polanco.
Propiedades en el Gran Santiago
“Dado que Santiago tiene una situación especial de escasez de suelo importante, es que se provoca un alza de precios, pero eso va a balancearse con el ciclo económico que viene desacelerándose, lo que probablemente va a generar un ajuste a la baja de los precios”, explica Alarcón.
Por otro lado, el profesor Jorge Inzulza de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo pone otra alerta al impacto de la reforma tributaria en el mercado inmobiliario. “Lo que me parece complejo es pensar que la vivienda pasa a ser un consumo más, y ese concepto de consumo no es solamente un tema de precio, sino que es un bien que se transa en el mercado y por lo tanto adquiere cada vez menos pertenencia o arraigo en una familia. Se transforma en una posibilidad de que yo puedo consumir o no consumir esa vivienda”, plantea el académico.
A esto se suma el alto valor que ha alcanzado el metro cuadrado en el Gran Santiago, que ha pasado de 26 a 39 UF. Con estas alzas y las que podrían surgir tras la aplicación del IVA, “para una familia de clase media va a ser mucho más difícil adquirir una vivienda ya que tiene que mostrar una capacidad de endeudamiento”.
Como comenta Inzulza, esto repercute en la limitación de las posibilidades de elección. “Cuando uno elige una vivienda está eligiendo el barrio y un tramo de la ciudad porque goza de cierto equipamiento, de una distancia de ciertas virtudes”, advierte el académico. Por lo mismo, explica, que debido al alza de precios de los inmuebles por el valor del suelo y las eventuales consecuencias de la reforma tributaria, “probablemente las decisiones no van a pasar solamente por el barrio, sino que van a ser dónde tengo la capacidad de endeudamiento para adquirirlas, lo que podría generar mayores niveles de infelicidad y de frustración”.
Texto: U. de Chile
